현재 전세 임대 계약이 만료되었지만 세입자가 그 전부터 계속 답변도 없고 다른 곳으로 이사를 나가려고 하지 않는 답답한 상황으로 명도소송으로 법적 대응을 해야 하는지 잘 몰라서 여쭙니다!
사건 발생과 내용예시
저는 집주인으로 경제적 형편상 전세를 월세로 전환하고자 하는데 세입자에게 전세 만기를 문자로 알려주고 세입자도 알았다고 분명히 말했는데도 불구하고 이사를 나가지 않으려 합니다.
그렇다고 재계약서도 쓰려고 하지 않는 상황으로 어떻게 하면 모르는 세입자 계좌로 어떻게 보증금을 돌려줘야할지 골치가 아픈데 명도 절차를 밟을 수 있는지 모르겠습니다.
다시 말씀드려 현재 전세 임대 계약이 만료되었지만 세입자가 답변도 없고 나가려고 하지 않는 답답한 상황으로 제가 어떻게 대응을 해야 하는지 몰라서 여쭙니다.
이미 돌려줄 보증금도 다 준비되어있지만 보증금을 다 받고도 만약 이사를 나가지 않으면 저는 또 어떻게 해야 되는지 까다로운 세입자 때문에 여러모로 힘든 상황입니다.
※여기 글은 단순 참고로 정확한 의견과 판단은 변호사 상담을 권장 드립니다!
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상담사례 법률 의견들
변호인 법률 의견 1
1. 명도소송을 하셔야하고, 이와 함께 점유이전금지 가처분도 하시는 것이 좋습니다.
2. 내용증명을 보내어 보증금을 줄 준비가 되어 있으니 집을 비워주고 계좌번호를 보내라고 통지하시고, 이에 별 움직임이 없으면 명도소송을 하여서 강제적으로 내보내야합니다.
3. 보증금이 있으시니 소송비용 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다.
변호인 법률 의견 2
1. 임대인과 임차인 사이에 정당하게 계약해지 통보를 하고서 계약기간이 종료가 되었다면 계약만료일에 보증금을 건네주고 건물을 인도받아 계약을 종료하게 됩니다.
2. 만약, 임차계약이 만료가 되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 명도를 해주고 있지 않을 경우 명도소송을 제기해 볼 수 있는 사안입니다.
3. 소송대리, 소송진행, 서면작성에 대하여 개인이 혼자 진행하기 어렵다면 법률 사무소 변호사 상담을 받아보시길 권해 드립니다.
법률적 의견 정리하기
질문인의 내용만으로 살펴보면 임차인 계약이 종료되었음에도 불구하고 건물을 인도하여 주지 아니하는 경우에는 임대인 계약해지 통지를 함과 동시에 건물인도청구 소송을 제기하여야 합니다.
관련 법률용어사전 뜻
명도소송 뜻
명도소송이란 건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 상대방으로 부터 부동산의 인도를 구하는 소송을 법원에 제기하는 것으로 일반적으로 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 따라 이루어지기 때문에 문제가 생기면 소송부터 진행하는 것이 아니라 서로의 입장에 따른 차이를 전달하고 분쟁을 해결하기 위해서 노력을 하지만 그러나 이러한 방법에도 합의점을 찾지 못할 경우 법의 힘을 빌려서 명도소송 절차를 진행하게 됩니다.
대표적인 명도소송
- 임대차 계약기간이 종료되었는데 임차인이 해당 부동산을 반환하지 않는 경우
- 경매절차에 따라서 낙찰 받았는데 부동산에 거주중인 사람이 반환하지 않는 경우
- 임차인이 임대료를 연체 등의 사유로 임대차계약이 종료되었을 경우
- 불법 점유자가 정당한 권한없이 토지 혹은 건물을 무단으로 점유하고 있을 경우
- 정당하게 부동산을 매수하였는데 기존의 점유자가 나가지 않을 경우
명도소송을 진행하기 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 바로 임차인이나 무단 점유자에게 통보를 하는 것으로 그래서 가장 먼저 '부동산 점유이전금지 가처분 신청'을 하게 됩니다.
부동산 점유이전 금지 가처분 뜻은 현재의 점유권을 다른 사람에게 이전 시키는 것을 방지하기 위한 목적으로 신청하는 것으로, 만약 임차인이나 무단 점유자가 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경하여 명도소송에서 승소하더라도 실제로는 명도받지 못하는 것을 막기 위한 절차라고 할 수가 있습니다.
만약 점유이전 금지 가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 의도적으로 점유자를 변경할 경우, 소송을 진행하여 판결을 받는다 하더라도 새로운 점유자에게는 그 효력이 미치지 않기 때문에, 명도소송을 진행하는 신청인은 또다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다.
이러한 번거로운 과정을 미연에 방지하기 위해서 명도소송 절차 전에 반드시 부동산 점유이전 금지 가처분 신청을 하는 것이 매우 중요한 것입니다.
명도소송 절차
- 부동산 점유이전 금지 가처분 신청 및 집행
- 명도소송 소장 접수.
- 피고(점유자)의 답변서 제출
- 피고의 답변서에 대해 준비서면 제출
- 변론 준비기일 (※ 사건의 개요 및 쟁점을 정리하여 양측이 입증방법 신청)
- 변론기일
- 변론종결
- 판결선고 (판결문 송달후 14일 이내 항소장을 제출)
- 선고후 항소장이 없으면 판결 확정(※ 결정문에 따라서 임대인은 송달 증명원, 집행문을 부여받아 강제집행 신청)
- 점유자 내보내기
명도소송 절차에서 다만 8번 판결선고를 받아 항소장을 제출하면 항소심이 진행되게 되는데 만약 항소심에서도 불복한다면 상고심으로 이어지게 되어 명도소송은 빠르면 2~4개월의 시간이 소요될 수도 있지만 임차인에게 송달이 잘 안될 수도 있고, 이의 제기 등을 하다보면 길게는 2년 이상 지속되는 경우도 있습니다.
뿐만 아니라 명도소송에서 원고(임대인)가 승소하였는데도 피고(임차인)가 응하지 않을 경우에는 원고는 강제집행 절차에 들어갈 수 있는 상황으로 원고가 강제 집행을 신청 하게 되면 법원에서 자진 명도할 것을 통보하는데 이를 계고라고 하는데, 계고했음에도 불구하고 거부하게 되면 강제집행이 이루어지게 되는데 이때 강제집행에서 중요한 것은 물건을 강제로 반출할 수 있는 권한에 한정되어 즉 물건을 옮길때 물건이 손상이 된다면 명도 의무자는 손해배상을 신청할 수가 있습니다.
명도소송 필요 서류
- 해당 물건지 등기부 등본
- 임대차계약서
- 건축물대장.
- 토지등기부등본.
- 임대료 미납 등의 내용증명
기본적으로 명도소송을 위해서는 위와 같은 서류가 필요하며 비용이 생각보다 많지가 않아 해당 소장 접수 시 발생되는 인지대, 송달료, 강제집행 진행시 들어가는 비용정도를 생각하면 되면 최근에는 명도소송을 편리하게 전자소송으로 진행할 수가 있어 좋지만 전자소송이나 직접 소송이 어려우면 법률사무소 변호사, 법무사를 통해서 명도소송을 진행하시는 것을 권해 드립니다.